Gayrimenkul Sermaye İratlarında Kur Farkları

Mart 15, 2018Nisan 2, 2018 Dr. Celal Çelik tarafından In Gelir ve Kurumlar Vergisi Yorum bırakın

Gayrimenkul ve haklarda kiralarının vergilendirilmesi

Gayrimenkul, hak, motorlu araç, makine gibi çeşitli kıymetlerin kiralanmasından elde edilen gelirler gayri menkul sermaye iradı (GMSİ) olarak vergilendirilmektedir.  GMSİ’nin vergilendirilmesi Gelir Vergisi Kanunu’nun 70-74’ncü maddelerinde düzenlenmiştir. Kira gelirlerinin vergilendirilmesine dönük olarak, Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından düzenlenen rehberlerde detaylı açıklamalar bulunmaktadır. Söz konusu rehberlere aşağıdaki internet sitesinden ulaşılabilir.

http://www.gib.gov.tr/yardim-ve-kaynaklar/rehberler

Gayrimenkul sermaye iradının elde edilmesinde genel ilke tahsilat (fiili tasarruf) ilkesi[1] olmakla birlikte, GVK md.72/6 uyarınca, gelecek yıllara ait olarak peşin tahsil edilen kiralarda elde etmede ise tahakkuk ilkesi geçerlidir.[2] Başka bir ifade ile gerek cari yıl gerekse geçmiş yılların kiralarının elde edilmesinde tahsilat ilkesi geçerlidir. Ancak gelecek yıllara ait kiranın peşin elde edilmesi halinde ise tahakkuk ilkesi geçerlidir.

Örneğin Ahmet Bey, 2018 yılında aylık 1000 TL bedelle kiralamış olduğu bir gayrimenkulden ötürü, 2017 yılına ilişkin olarak 6000 TL, 2018 yılına ilişkin olarak 12.000 TL ve 2019 yılına ilişkin olarak da 10.000 TL kira tahsil etmiştir.

Ahmet beyin kira geliri toplamı (6.000 TL + 12.000 TL + 10.000=) 28.000 TL olmakla birlikte, 2018 yılına ilişkin vergi beyanında (6.000 TL + 12.000 TL=) 18.000 TL’nı beyan edecektir. 2019 yılı kira hasılatını 2019 yılı gelirlerine dahil ederek beyan edecektir.

Kiranın döviz ile tahsil edilmesi halinde, ödeme gününün rayicinde geçerli olan kur kullanılır ve Türk parası karşılığı hesaplanır (GVK md 72/6).[3] Başka bir ifade ile, kira tahsilatının yapıldığı gün için geçerli olan T.C. Merkez Bankası döviz alış kurunu esas alarak, döviz olan kira hasılatının Türk Lirasına çevrilerek kira hasılatının tespiti gerekmektedir.

Kira gelirinin geç tahsil edilmesinde oluşan kur farkları

Dövizli olarak belirlenen kiraların geç tahsil edilmesi halinde oluşan kur farkları, vergiye tabi hasılatın matrahına dahildir. Nitekim, Gelir İdaresi Başkanlığı İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı tarafından verilen 27/12/2012 gün ve 62030549-GVK 70-3102 sayılı Özelge’de[4] gayrimenkul sermaye iradının elde edilmesinde tahsil esasının cari olduğu, gelirin tahsil edildiği dönemde beyan edilmesi gerektiği, yabancı parası üzerinden yapılan kiralamalarda, kira gelirinin tahsil tarihi itibarıyla hesaplanması ve yabancı parası üzerinden yapılan ödemelerin bu tarihteki kur üzerinden Türk parasına çevrilerek beyan edilmesi gereken kira gelirinin hesaplanması gerektiği belirtilmiştir. Özelge’de ileri sürülen görüşlere katılıyoruz.

Ödenmeyen stopaj mahsuba konu edilemez

Ayrıca aynı özelge’de tevkifat tarihi ile ödeme tarihi arasında oluşan kur farkı üzerinden ayrıca kiracı tarafından gelir vergisi tevkifatı yapılması zorunluluğu bulunduğu, söz konusu kur farkı tutarına ilişkin tevkifatın yapılmamış olması halinde, yapılmayan vergi tevkifatının mahsuba konu edilemeyeceği ve buna ilişkin ceza ve gecikme zammının kiracıdan aranılacağı ifade edilmiştir.

Gelecek yıllara ait kiraların peşin tahsil edilmesinde kur farkları

Öte yandan gelecek yıllara ait peşin tahsil olunan kiralar ilgili bulundukları yılların kirası sayılır (GVK md.72/3). Gelecek yıllara ait dövizli kiraların peşin tahsil edilmesi halinde, kiranın tahsil tarihindeki döviz kurunun mu yoksa kiranın ait olduğu dönemde cari olan kurların mı esas alınması gerektiği, kira hasılatının döviz olarak tutulması halinde oluşan kur farkı kâr ve zararlarının iradın tespit edilmesinde geçerli olup olmadığı konuları GVK’nda açık değildir. Kiraların ait olduğu dönemlerde geçerli olan döviz kurlarının esas alınması gerektiği ileri sürülse de bu iddia yasal dayanaktan yoksun kalmaktadır. Yapılması muhtemel bir düzenlemede, konunun açıklanması uygun olacaktır.

 

 

[1] Konuyu düzenleyen GVK’nun 72/5 maddesinde aşağıdaki şekilde yer almaktadır.

“Gayrimenkul iradı sahipleri için,

1. Ittıla hasıl etmeleri kaydiyle namlarına, kamu müessesesine, icra dairesine, bankaya, notere veya postaya para yatırılması;
2. Kira olarak doğan alacağın başka bir şahsa temliki (Temlikin ivazlı olup olmadığına bakılmaz. İvazlı temliklerde ivazın tahsil şartı aranmaz) veya kiracısına olan borcu ile takası; tahsil hükmündedir.”

[2] Yılmaz Özbalcı, Gelir Vergisi Kanunu Yorum ve Açıklamaları, s.566-567.

[3] GVK’nun 72/6’ncı maddesi düzenlemesi aşağıdaki gibidir.

“Yabancı parasiyle yapılan ödemeler, ödeme gününün borsa rayici ile, borsada rayici yoksa, Maliye Bakanlığı’nca tespit edilecek kur üzerinden Türk parasına çevrilir.”

[4] Söz konusu özelgeye Gelir İdaresi Başkanlığı internet sitesinden ulaşılabilir. http://www.gib.gov.tr/gibmevzuat